20.12.2019

Рождественский саммит. Краснодар. 2019.

Рождественский саммит: тренды строительной отрасли Кубани

В Краснодаре состоялся традиционный Рождественский саммит «Итоги и тенденции развития рынка недвижимости», который проводит Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов уже более 15 лет.

Генеральным информационным партнером выступил русско-английский еженедельник «ЮГ Times».

Спонсоры и партнеры саммита: АК БАРС Банк, ООО «ТехноКад», ООО Компания Конкордия, ООО «Парконд», Банк ВТБ (ПАО), Сочинский жилищный конгресс.

Эксперты обсудили проблемы, с которыми столкнулось девелоперское сообщество Краснодара в уходящем году, отметив, что строительный рынок находится только в начале пути перемен. По мнению аналитиков, сложные и ответственные годы придутся на 2020 и 2021. Собравшиеся определили тенденции развития отрасли, стандарты комплексного развития территорий, затронув вопрос выбора критериев привлекательности региона, как для бизнеса, так и для горожан.

Недвижимость в России была и остается тем активом, который очень живо и ярко воспринимается в потребительском сознании. С одной стороны, это «тихая гавань», собственный очаг, куда стремится человек. С другой, это сбережения и инвестиции.

- Сегодня на рынке недвижимости происходит тектонический процесс, который базируется на трех явлениях.

Первое, если ранее он был более либеральным и любой бизнесмен мог реализовывать свои маркетинговые стратегии, то теперь становится сильно зарегулированным. Здесь возникают абсолютно новые правила игры, инструменты, механизмы регулирования.

Второе, мы переходим в так называемый sharing economy, то есть в экономику, где важен не факт владения активами, а факт использования данных активов.

Третья тенденция, от которой все и пошло, это изменение финансовых правил игры на рынке недвижимости - введение эскроу-счетов, - обозначил дискурс профессор, бизнес-консультант Александр Полиди.

По словам руководителя направления консалтинга EY в Южном федеральном округе Евгения Панасенко, на 1 декабря этого года в России строится чуть больше 113 миллионов квадратных метров жилья с участием долевого строительства. Порядка 46% всего возводимого жилья приходится на три агломерации: Московская, Санкт-Петербургская, Краснодарская.

- Сегодня больше 2,5 тысяч юридических лиц - застройщиков, из них на топ -10 приходится около 20% всего возводимого жилья. Только 58 % от рынка жилой недвижимости можно было достроить по старому формату. Не все регионы быстро сориентировались и перешли на новую систему проектного финансирования. На данный момент мы имеем 128 официально зарегистрированных компаний на территории Краснодарского края, которые реализуют более 9 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, - отметил Евгений Панасенко.

По словам экспертов и девелоперов, строительный рынок только в начале пути перемен. Самые сложные и ответственные годы придутся на 2020 и 2021.

По мнению вице-президента по инвестициям «AVA GROUP» Дениса Бражниченко, в настоящее время девелоперский рынок Краснодара достаточно интересный и нестабильный. Он переходит на новый этап развития. Сейчас компании развиваются, объединяются в сообщества и отдают предпочтение работе в одном направлении: кто-то строит эконом-класс жилья, кто-то бизнес-класс, выделяется отдельно консалтинг, оказываются услуги в сфере проектирования, управления, отдельно выделяются инжиниринговые компании, управляющие, техзаказчики и прочее.

Меняется и покупатель, который имеет на своем счету опыт покупки не одной квартиры, а нескольких. Поэтому знает тонкости сделок. Тенденции на федеральном уровне - это стандарты комплексного развития территорий и развитие гражданского общества как инструмента, активного участника в формировании девелоперского проекта. Например, при получении разрешения на строительство застройщику необходимо «выйти в народ» и обсудить концепцию застройки.

- Ограниченность источников финансирования средств может привести только к тенденции укрупнения застройщиков, систематизации работы групп и исключение из рынка несистемных игроков, которые выходили с одним, двумя проектами или приходили из другого бизнеса и не смогли удержаться здесь. Проектное финансирование - это все-таки команда людей, которая занимается данным сопровождением. И вытекающее из этого последствие - исключение механизма безденежного расчета, что было популярно в предыдущие годы.

Процесс, когда можно было за землю рассчитаться квадратными метрами будущей площади. Соответственно застройщики не понимали ценность земли и сколько они должны заплатить и создавали некую финансовую пирамид «берем больше, все равно платить потом».

По многим компаниям час расплаты наступает в 2020 - 2021 годах. Я думаю, что будут еще некоторые изменения на строительном рынке как раз связанные из-за этих безденежных отношений, - считает Денис Бражниченко. Большой риск «проседания рынка», по словам спикера, - политический, иначе изменение конъюнктуры.

Еще он отметил, что в ближайшее время будет удорожание квадратного метра. Это связано с тем, что если три года назад плотность застройки была 20-25 тысяч квадратов на гектаре, то сейчас эта плотность составляет 10-12, максимум 15 тысяч. Также, если раньше можно было построить дом без двора и парковок, то теперь благодаря развитию гражданского общества, это необходимо делать. Таким образом, все эти факторы ведут к увеличению стоимости жилья.

По мнению девелоперов, с новыми правилами, которые обозначены для всех застройщиков, рынок станет более цивилизованным и прозрачным.

- На самом деле крупные застройщики давно перешли на проектное финансирование. Кризис 2008-2009 годов сильно отразился на стройрынке, поэтому бизнесменам пришлось скрупулезно заниматься экономикой проекта, - отметил председатель комитета по строительству Кубани «Опора России» Максим Ясенецкий. - Однако не все игроки это делали, теперь с эскроу-счетами правила обозначены для всех.

В этом году достаточно активно начинает муссироваться тема отсутствия инфраструктуры и важность гармонизации инвестиционных планов и проектов монополистов - ресурсоснабжающих организаций.

- Если будет сформирован участок с подведенными коммуникациями, то все участники строительного рынка вздохнут свободно. Еще один необходимый момент - качественный проект планировки, градостроительный план с заделом на будущее. До сих пор некоторые градпланы оставляют желать лучшего, а в каких-то городах их вовсе нет. Третий, сдерживающий застройщиков фактор, это ограничение высотности. Логичный вопрос экономиста, зачем строить малоэтажку, если она не имеет экономики. Это ограничение равно запрету на строительство. Хотя в развитых странах есть прекрасные примеры сочетания исторической застройки и современных небоскребов, - считает генеральный директор ООО «Континет» Оксана Бутко.

В растущих городах неминуемо строительство домов будет идти быстрее, чем развитие инфраструктуры. Поэтому необходимы долгосрочные программы и возможность их финансирования.

- Краснодар - самый быстро растущий город в России. Хочется на уровне федерации поднять вопрос - предложение, чтобы часть собираемых муниципалитетом налогов в таких субъектах оставлять в городе, в муниципальном бюджете для развития инфраструктуры. Именно муниципальные средства позволят создавать длинные программы. Проблема федеральных программ, практически все не являются межведомственными. Например, асфальт мы кладем по одной программе, а ливневку по другой. Когда мы смотрим, а почему мы положили асфальт без ливневки? А потому что если мы деньги сейчас не освоим, нам потом их не дадут. Но результат плачевен, - отмечает председатель общественного совета по развитию городской среды «Помоги городу» Елена Шувалова. - Либо нужно подумать, чтобы программы были не короткие. Многие инфраструктурные программы являются годовыми. Что происходит? Полгода идет раскачка, потом мы эти деньги пытаемся получить, далее тендер с главным критерием - низкая цена. В результате мы получаем, что не в сроки кладем асфальт, в декабре сажаем растения, потому что нужно освоить программы и деньги.

Перед застройщиком может стать не только инфраструктурный вопрос, но и запрос как сделать жилье более технологичным. В ближайшие годы придет новый покупатель, относящийся к поколению Z («цифровое поколение с начала 2000-х), у которого совершенно другие предпочтения в организации жилого пространства и подходы к его приобретению.

- Менталитет покупателя меняется. Это поколение выбирает малогабаритное жилье и смотрит больше на функциональность. Для них важно инфраструктура в шаговой доступности: сады, поликлиники, спортзал, школы, общепит. Само здание должно быть технологически оснащено usb - портами, wi-fi, умными счетчиками водо- и теплоснабжения и прочее. Все это гораздо дешевле создать на стадии проектирования - рассказывает Оксана Бутко. Еще одна тенденция, которую обозначила Оксана Бутко, - шеринг или иначе возможность снять жилье на любой срок. - Я считаю, что именно это поколение будет использовать жилье в аренду. Сейчас средняя зарплата 30 000 - 40 000 рублей. На эти деньги тяжело купить недвижимость, поэтому , скорее всего аренда, - подытожила спикер.

На сегодняшний день в отличие от сегмента жилищного строительства многоквартирных домов (МКД), где четко определены требования, стандарты, а также критерии поддержки, в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) стандартизация и нормативное регулирование находятся на достаточно низком уровне.

При этом ежегодно более 40% жилья в общем объеме вводится именно за счет индивидуального жилищного строительства. По статистике сейчас насчитывается около 18 миллионов жилых домов, относящихся к ИЖС. Средний возраст таких домов - 47 лет, а учитывая, что они построены в основном из дерева, в ближайшей перспективе потребуется обновление этого фонда. Но общих программ расселения из ветхих индивидуальных домов не существует, в отличие от МКД. - рассказывает руководитель направления развития ипотечного рынка АО «ДОМ.РФ» Илья Иванов.

Он отметил, что сейчас спрос на индивидуальные дома растет. Несмотря на то, что нет механизмов поддержки ни от государства, ни от банковского сектора, за 10 месяцев 2019 года уже введено более 29 миллионов кв.м. в ИЖС, что на 15% выше показателей прошлого года. Чтобы банки начали выдавать ипотеку на данную недвижимость, по мнению эксперта, нужно соблюсти несколько ключевых моментов.

Первое, должна быть внедрена стандартизация строительства индивидуальных жилых домов (использование типовых проектов застройки) с целью повышения ликвидности, иначе говоря способность быстро реализовать объект.

Второе, должны быть прописаны дополнительные требования по наличию инфраструктуры. Также необходимо внедрить процедуру аккредитации строительных компаний и реализовать процесс контроля целевого использования денежных средств через форму расчетов, по аналогии с реализуемой в МКД схемой с эскроу-счетами. При таких условиях у банков появятся естественные экономические стимулы для выдачи кредитов на ИЖС.

- Сейчас данной проблематикой активно занимается Минстрой России. Разработана программа развития ИЖС в Российской Федерации, в которой данные идеи довольно четко прописаны и сформулирован набор мероприятий, которые нужно реализовать. По нашему мнению внедрение доступного ипотечного кредитования является одним из ключевых направлений поддержки ИЖС, - отметил Илья Иванов.

Эксперты подняли и тему снижения инвестиционных рисков застройщика. Проектное финансирование в новых реалиях требует качественную техническую экспертизу, не зависимую от банковских структур и застройщика. Обеспечение финансовой стабильности, реализация инвестпроекта в рамках бюджета полностью зависит от комплексного инженерно-экономического подхода в рамках контрольной деятельности техзаказчика.

- В свое время «убили» такую инициативу как технико-экономическое обоснование. Но оно необходимо. Помимо того, что это дает прозрачность ценообразованию проекта, еще уменьшаются производственные стоимостные строительные риски. За счет экспертизы можно сократить расходы инвестиций и улучшить качество объекта, - считает генеральный директор «ЭКСИНКО», председатель Экспертного совета по информационным технологиям (BIM) при РГУД, член открытой экспертной группы при Минстрое РФ по развитию информационных технологий, Сергей Должников.

Спикер затронул очень острую тему: почему проект строительства промышленного объекта  имеет более четкое технико-экономическое обоснование, чем проект жилого комплекса. Такая ситуация приводит к тому, что качество строительства жилой недвижимости значительно ниже, чем при строительстве объектов производственного назначения.

В Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ, составленном Агентством стратегических инициатив, Краснодарский край за год опустился на семь строчек и занял по результатам 2019 года 13 место. Годом ранее Кубань находилась на шестом месте ТОП-20 самых инвестиционно-привлекательных регионов.

По мнению экспертов, вниз регион ушел по нескольким причинам: давление естественных монополий, административные барьеры и самое главное - давление контролирующих и правоохранительных органов.

- Очень часто возникают ситуации, когда предприниматели спорят между собой. Это контрагенты, бывшие партнеры по бизнесу. И в ходе этой борьбы они начинают недобросовестно использовать инструмент различного контроля. Они пишут друг на друга жалобы, и правоохранительные органы не всегда адекватно оценивают сложившуюся ситуацию. Они начинают давить на бизнес, возбуждать уголовные дела в отношении предпринимателей, проводить различные контролирующие мероприятия. Сейчас в таких случаях в общественных организациях есть инструмент поддержки добросовестных предпринимателей, - рассказывает заместитель председателя, управляющий Бюро по защите прав предпринимателей и инвесторов ККО ООО МСП «Опора России» Марат Дударев.

По словам спикера, в большинстве случаев комитет по инвестициям при «Опоре России» позволяет урегулировать спорные моменты. Также в рамках поддержки комитет содействует в финансировании тех инвестпроектов, которые являются значимыми для Краснодарского края. В частности, обеспечивает максимальное внимание частных инвесторов к проектам, реализующимся на Кубани, и привлекает их средства на благо экономики края.

Свою позицию по самым наболевшим вопросам высказал и специальный гость саммита – вице-мэр Сочи Неудачный Михаил Николаевич, прежде курировавший вопросы долевого строительства в профильном департаменте.

О преимуществах регистрации прав в электронном виде рассказал руководитель управления по работе с клиентами ООО «ТехноКад» Альберт Зубаиров. Электронная регистрация для застройщиков и банков на сегодняшний день де факто становится стандартом работы. Безопасность, надежность, комфорт и экономия времени при проведении сделки для современного покупателя недвижимости являются ключевыми факторами при принятии решения.

Опыт внедрения сервисов электронной регистрации в регионах доказывает, что эффективность коммуникаций продавцов недвижимости и покупателей с Росреестром существенно выше, чем визит в МФЦ. Особенно это проявляется при так называемых “межрегиональных” или дистанционных сделках, когда нет возможности личного присутствия в офисе всех участников сделки.

По мнению спикера, преимущества облачных технологий компании “ТехноКад”, представленные во время саммита, позволяют девелоперам переводить свои бизнес-процессы в электронный вид и успешно конкурировать на рынке.

В докладе Евгения Панасенко прозвучало, что же такое настоящие инновации, он перечислил отрасли, где сейчас они активно развиваются. По словам спикера, консервативный девелопмент не пускает к себе новые технологии, более активно инновации используют проектировщики. И тем не менее почти половина участников рынка недвижимости уже ожидают эффект от внедрения новых технологий в ближайшие 5 лет.

Proptech включает в себя абсолютно все технологические решения, которые есть в данный момент на рынке, это большие данные, виртуальная реальность, Smart-система управления недвижимостью, дополненная реальность, умная строительная техника, интернет вещей, BIM и другие системы призванные облегчить нашу жизнь.

По словам директора ООО «Дата8» Виталия Андриевского, будущее есть только у бизнеса, который прошел цифровую трансформацию, которая включает в себя и интернет-вещей. Есть определенные законодательные инициативы, которые вносят обязательства с 2020 года использование цифровых технологий в девелопменте и ЖКХ. Спикер подробно остановился на выгодах, которые получают управляющие компании, внедряющие цифровые технологии, это и удаленный сбор информации, сервисное обслуживание, аналитика, управление работой с дебиторкой, автоматизация оплаты ЖК-услуг.

Подводя итоги нужно отметить, что на одной площадке собрались эксперты разных отраслей, которых объединила тема девелопмента. Подобное мероприятие, ставшее традиционным местом встречи для экспертов и участников рынка, уникально с точки зрения аккумулирования опыта и выработки стратегии поведения в непростых современных условиях на рынке недвижимости региона.

Все новости

Партнёры саммита

Информационные партнёры