17.12.2018

11 декабря 2018 года в Екатеринбурге состоялся ежегодный Рождественский саммит

В преддверии новогодних праздников Российская гильдия управляющих и девелоперов проводит ежегодную серию Рождественских саммитов в крупнейших городах России. Мероприятия ориентированы на руководителей крупнейших компаний в сфере недвижимости, представителей администрации, банков, экспертов в области коммерческой недвижимости, представителей СМИ, международных специалистов рынка недвижимости и др.

Актуальная деловая программа, высокий уровень спикеров и гостей являются визитной карточкой Рождественских саммитов РГУД. Программа с участием экспертов федерального уровня традиционно была посвящена подведению итогов, обсуждению прогнозов развития рынка, инвестиционных перспектив, планов и возможностей их реализации.

С приветственным словом от Правительства Свердловской области выступил Михаил Волков, министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

«Нам есть, что показать людям по результатам нашей работы. Это важно, потому что вся наша деятельность зиждется на том, что мы создаем на территории Свердловской области сервисы, дающие возможность людям чувствовать себя более уверенно. Чтобы Свердловской области жилось гораздо лучше других регионов страны и это ощущали в первую очередь не другие регионы, а наш».

Андрей Викторович Молоков, и.о. начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, главный архитектор Екатеринбурга, поделился впечатлениями и выводами от работы 100+ Forum Russia:

«Кто такой инвестор? Инвестор – это исполнитель спроса. Города конкурируют за человеческий потенциал: чем больше у нас креативных людей, творческих, не боящихся рисковать, тем более развитым будет наш город. Сейчас этап инновационного развития. Кто более эффективно внедряет инновации – тот и займет лидирующие позиции.
Какая у нас сейчас стадия развития городской среды? Мы развиваем компактный город. Пространство, инклюзивность, разнообразие типологий и составов застройки. Мы создаем тот самый интересный, насыщенный город со средой и многообразием функций в одном месте, где важно соотношение типов застройки: жилье, производство и услуги. В сбалансированном состоянии это создает ту самую комфортную и удобную среду для проживания.

Какой должна быть городская среда? Компактной, плотной, связанной. Это касается ваших бизнесов при создании любого объекта. Признак продвинутого города: это когда богатые ездят на общественном транспорте».

Аналитическим отделом УПН, региональным представительством РГУД, Администрацией Екатеринбурга и независимыми экспертами был подготовлен и сделан развернутый аналитический доклад, осветивший ситуацию во всех сферах недвижимости: жилой, торговой, офисной, складской и гостиничной.

Подробный доклад о ситуации в гостиничном бизнесе сделал Заместитель Главы Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка и услугам Владимир Боликов.

Дискуссия «Экономика и качество девелоперских проектов в современных условиях»

Андрей Бриль, полномочный представитель НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области обозначил круг вопросов для обсуждения:

«Поскольку сейчас очень высока неопределенность сложившейся ситуации, мы решили обсуждать вопрос следующим образом: не обсуждать технические детали взаимодействия. Наши и банкирские менеджеры справятся с этим прекрасно. Нет смысла обсуждать конфронтационный сценарий: с банкирами, с которыми мы работаем здесь, мы в одной лодке. Новая ситуация порождает новые риски. Мы не можем дать внятных прогнозов на перспективу. Это экономический и исторический факт. Обсуждать те сценарии, опасности и плюсы, которые за этим стоят, безусловно, имеет смысл. Что будет с продуктом – с точки зрения объемов, качества и цен? Что будет с девелоперским сообществом? Что будет с застройщиками? Укрупнение? Монополизация? Банкротство? Всеобщее процветание? Что произойдет с банками в этих условиях? Получат ли преимущества те застройщики, которые будут иметь возможность не кредитоваться в сложившихся обстоятельствах, не использовать банковский кредитный ресурс, снижающий маржинальность? Есть ли другие источники денег?»

Уфимцев Тимур Александрович, генеральный директор «Синара Девелопмент»:

«Качество продукта у нас на Урале, благодаря конкуренции между застройщиками, растет и растет. Даже на объектах эконом класса мы видим этому яркие примеры.
Цены? Цены будут расти, никуда мы от этого не денемся. Увеличивается добавленная стоимость в связи с новациями и нормотворчеством. Нововведения будут перекладываться на плечи конечного потребителя. То, что себестоимость тоже растет, – объективный факт. Цена будет расти еще и потому, что конкуренция на сегодняшнем рынке не будет развиваться теми темпами, которые были до сегодняшнего дня.

С рынка уйдут мелкие застройщики, большинство средних, придет укрупнение рынка. Когда происходит монополизация рынка, о падении цены, по законам экономики, речи не идет.

По объемам: на сегодняшний день большинство застройщиков пошло по простому пути: все, что лежало под сукном, все проекты из дальних ящиков стола, были вытащены».
  
Геннадий Геннадьевич Черных, директор компании-застройщика PRINZIP:

«Поскольку до конца непонятно, каким будет отношение государства к частным застройщикам, мы (компания PRINZIP) решили взять небольшую паузу с точки зрения развития. Не рассматривать никакие новые площадки до конца третьего квартала 2019 года.

Слава богу, запасов хватает для того чтобы работать несколько лет. Будем смотреть, будем определяться».

Фалько Алексей Владимирович, директор ООО «СКМ Девелопмент»:

«Мы не только что появились на рынке, мы долгое время занимались коммерческой недвижимостью. Продолжаем заниматься промышленной недвижимостью, получили в последние годы опыт работы с жилой недвижимостью. Этот рынок мы считаем для себя понятным, несмотря на то, что он усложняется и есть какая-то неопределенность, мы не планируем его покидать. Мы планируем и дальше работать с продуктом, мы не планируем стремительных увеличений объемов. Что касается цены, то я согласен, что роста цены нам не избежать».

Хорьков Михаил Иванович, руководитель аналитического отдела УПН:

«Мы часто пугаем друг друга укрупнением рынка, монополизацией. На самом деле, для покупателя важнее объем предложения, которое будет на рынке. Сейчас важно, что компании в состоянии выдерживать качество в том сегменте, где они работают. И многие компании хорошо с этим справляются. Поэтому, если будет происходить укрупнение рынка, это не значит, что будет происходить сокращение объемов предложения. Это не значит, что качество будет хуже. С качеством сегодня работают все. Да, не все одинаково. Для кого-то работа с качеством означает работу с фасадом. Для кого-то это более глубокая обработка проектов на всех уровнях. Мне кажется, что в этой ситуации ничего страшного в ближайшее год-два не произойдет».

Андрей Бриль, полномочный представитель НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области:

«Екатеринбург – это большая часть всего рынка. Но мы живем в Свердловской области и у нас есть простой вопрос: кто будет строить во вторых и третьих городах Свердловской области? Мы не увидели желания у крупных игроков двигаться в область. Им хватает работы и в городе. Это колоссальная проблема!»

Михаил Волков, министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

«Это серьезный вопрос. На сегодня у нас доля индивидуального жилья в общем портфеле вводимого жилья составляет 50%, т.е. в Свердловской области 50% индустриальное, 50% – индивидуальное жилье. В Екатеринбурге пропорция другая: 75% на 25%. В городах Свердловской области превалирует индивидуальное жилищное строительство. Основное количество индивидуального жилья, которое строится в Свердловской области – строится жителями крупных городов. Но не на территории крупных муниципалитетов, а за их территорией или в ближайшем окружении. Мы видели, как массово росли у нас коттеджные поселки вокруг Екатеринбурга и достаточно активно развивались – и это не места для проживания летом, это места постоянного проживания. Это достаточно серьезная тенденция на сегодня. Индивидуальное жилье – та сфера, которая может нам помочь в решении этой задачи. И найти механизмы ее финансирования – это очень важно.

По поводу банков. Вы говорите о том, что вы закладываете себе 4,5–5% в смету, чтобы обслуживать банк. На сегодняшний день прорабатывается и, скорее всего, будет подписано Постановление Правительства РФ о нормативно-финансовой устойчивости застройщика. Это тоже будет определенным бременем, которое ляжет на плечи застройщика. Нужно будет на счетах банков заморозить 10% сметной стоимости строительства. Это серьезная нагрузка. Я понимаю, что эти деньги никуда из компании не денутся, но, тем не менее, на период проекта, то есть 2-3 года, эти деньги будут находиться, как гарантия исполнения строительства этого объекта, на счетах банков.
Что касается банковского сообщества и обреченности нашего застройщика работы с банками, с привлечением заемных средств банков. Спрос, который сегодня у застройщиков возникнет, будет рождать предложения у банков. Выход для застройщика – поиск каких-то закрытых паевых инвестиционных фондов, которые будут работать вне этой зоны и будут обеспечивать финансирование строительства. Этот вариант рассматривается бизнес сообществом для того, чтобы миновать процедуру жесткого банковского контроля; с инвестиционными фондами возможно это проще будет решить, потому что у банкиров достаточно сложно все решается в этом направлении.

Сложный вопрос с эскроу-счетами. Как сделать таким образом, чтобы предприятия, получившие разрешение в условиях уже действующего постановления, не создали проблемы банку-дольщику?

К еще большему ужесточению ситуации прибегнуть сложно».

Комментарий о результатах ипотечного кредитования за 10 месяцев 2018 г. и прогнозах на 2019 год дала Алина Буслова, Управляющий директор Филиала №6602 ВТБ 24 (ПАО): «Уровень ставок в 2019 году будет зависеть от макроэкономической ситуации, действий Банка России в части ключевой ставки, а также конъюнктуры рынка.
При сохранении текущего баланса можно ожидать, что рынок ипотеки продолжит расти. Мы считаем, что на рынке сохраняется значительный потенциал, и не ожидаем его перенасыщения.

Привлекательные ставки по-прежнему будут гарантировать высокий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Это и спрос вновь создаваемых молодых семей, и сохраняющийся отложенный спрос прошлых лет. Кроме того, будет расти популярность ипотеки с господдержкой при рождении второго и последующих детей.
Тренд 2019 года – дальнейшее упрощение и цифровизация ипотечного кредитования. Уже сейчас решение по заявке на ипотеку в рамках некоторых программ – дело нескольких часов. В следующем году ВТБ продолжит совершенствовать процедуру, переводить многие процессы в онлайн и делать процедуру оформления ипотеки максимально простой и комфортной для клиентов».

Дискуссия: «Комплексное развитие парков г.Екатеринбурга»

Андрей Бриль, полномочный представитель НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области:

«Проблема благоустройства стоит и перед городом, и перед девелоперами. Сегодня основной фокус проблемы – на парках. Дело не только в том, что девелоперы в силу нормативов не имеют интереса заниматься пространствами. С нашей точки зрения, деньги, которые затрачиваются на благоустройство дворов, используются крайне неэффективно. Соотношение средств, которые вкладываются в дворовые пространства, с количеством людей, которые ими пользуются, с видами функциональных активностей, которые там происходят, абсолютно неудовлетворительно. Вынос части общественных активностей из дворов в парки стало бы разумным решением. Встает вопрос не только о нормативах, финансировании и кто чем занимается, ключевым становится вопрос эксплуатации. Если мы говорим о концессии, то нужен поиск конкретных решений, как технически организовать взаимодействие частного бизнеса, муниципалитетов и федеральных властей.

Надежда Абакумова, руководитель направления стратегического развития АО «Атомстройкомплекс»:

В Екатеринбурге 60 официальных парков и скверов (поставленных на баланс и имеющих управляющую организацию).

По исследованиям N1.ru 49% респондентов заявили, что хотели бы жить рядом с парком или сквером, а 10% хотелось бы проживать в пешей доступности к набережной. В чем ошибка в исследовании? Люди хотят жить вблизи благоустроенных парков, никому не хочется неосвещенных и небезопасных парков. В программах развития и благоустройства, которые появились в последние два года, всего 4-5 финансируются за счет муниципалитета. С такими темпами по развитию парков мы лет за 20 их благоустроим. Мы даже не начинаем говорить о создании новых общественных пространств и парковых зон.

В то же время, многие аналитики девелоперов говорят о все большей доле затрат на благоустройство дворов и территорий. От 0,5 до 2% бюджета проектов составляет благоустройство. Мы знаем много примеров невероятных дворов, которые проектируют дизайнеры мирового уровня – ландшафты, ручьи и т.д. Это все у нас во дворах происходит. Но когда человек выходит из двора, картина мира меняется. Девелоперы спорят и соревнуются, у кого двор будет краше, симпатичней, благоустроеннее. До 2% бюджета девелоперов уходит во дворы. Можно ли часть этих бюджетов перенести в парки?

Городу ничего не остается, кроме как мотивировать девелопера обращать внимание на парки – прежде всего деньгами и архитектурными решениями.
Мы рассматриваем тему парков, мы используем в рекламе соседство с парками. Мы рассматривали различные подходы, как нам поучаствовать в благоустройстве соседних территорий.

Что именно сегодня мешает девелоперу «идти в парки»?
1. Устаревшие «дворо-центристские» нормативы проектирования, которые не рассматривают досуг жителей (кроме занятий спортом) в масштабах района, микрорайона и квартала.
2. Отсутствие стандартов, правил и минимальных параметров благоустройства парков, скверов и других общественных пространств, а также дворов. Какими должны быть парки? Что там должно быть расположено? Досуг для детей? Досуг для взрослых? Спорт? Ни один из нормативных документов не содержит информацию о том, что должно быть в парке.
3. Экономия из бездействия. В Екатеринбурге за счет средств бюджета города сегодня содержится «16,7 млн кв. м придорожных газонов, 3,67 млн кв. м газонов и тропиночной сети в парках и скверах, более 51 тыс. кв. м цветников, более 12 тыс. урн и 800 скамеек». Любое новое благоустроенное пространство – это дополнительные расходы на эксплуатацию и содержание этого объекта.

При отсутствии нормативного регулирования рынок перекосился в минимальное благоустройство парков и дворов. При росте благоустроенных дворов у нас хиреют и хиреют парки, полностью запущенные всеми участниками этих отношений.

При застройке квартала, по квадратным метрам, согласно нормативам вырастают гигантские дворы. Сумма этих дворов в периметре квартала дает хороший, приличный парк, если не городского, то районного значения. Если же мы распилим эту территорию между домами, то получим 4 забора с нулевой приницаемостью, и никакого общественного парка не будет. В нормативах Екатеринбурга такие слова как «проницаемость среды», «общественные зоны» отсутствуют как факт.

Девелоперу было бы интересно, например, сделать единую спортивную зону, досуговое место, плейхаб для детей.

План по озеленению города у нас перевыполнен в 3 раза. У нас 16, 5 млн квадратных метров придорожных газонов в Екатеринбурге. Почему они появились – возникает вопрос. Потому, что у нас нормативами предписано озеленять город. Но не написано, что на каждого человека должен быть один тополь или одна липа, например. Озеленение у нас идет через газоны, в том числе придорожные, технические. Убирать и эксплуатировать миллионы квадратных метров газонов? У города нет таких ресурсов.

Нужно возвращаться к вопросу нормативов. Они еще советские и в части озеленения не изменялись. Интерес у девелоперов есть. Осталось только наши интересы согласовать».

Благодаткова Тамара Сайдалиевна, председатель Комитета благоустройства Администрации Екатеринбурга:

«Важно понимать социальное назначение парка. В городе 132 территории парков, скверов, аллей. Признаю, Екатеринбург развивается, в том числе и по генплану, так, что мы вытесняем зеленые насаждения, мы подменяем их так называемыми зелеными зонами. Нужны небольшие парки, районные, в которых можно погулять, отдохнуть, подышать воздухом. Нужны и лесные парки, в которых можно кататься на лыжах и проводить весь день. Сегодня мы видим, как меняется ситуация: уменьшается количество лесных парков, особо охраняемых природных территорий. За последние годы они намного уменьшились. Застройка и инфраструктура наступают на эти зеленые территории. Мы пытаемся увеличивать межквартальные зеленые зоны, чтобы человек там мог отдыхать. Но здесь вмешиваются и другие подводные течения, стратегии и конечные цели при застройке.

Тем не менее, в микрорайоне Солнечный создан совершенно изумительный парк. Мы абсолютно готовы принимать парк у застройщика в муниципальную собственность, как только будет завершено его строительство. Мы уверены, что задача муниципалитета его содержать, чтобы обеспечивать отдых жителям конкретного микрорайона. Активно строится парк в микрорайоне Академический, в котором 90 га земли были отведены именно под Преображенский парк.

Было бы хорошо, если бы мы с застройщиками работали над этой темой и понимали, что они хотят построить и как из этого извлечь пользу».

Феликс Блинов, Председатель Комитета РГУД по инвестициям, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» (Москва):

«В концессии важно, что либо власть знает, что хочет сделать, либо есть бизнес, который говорит: я это готов сделать, только разрешите и не мешайте. Кто-то должен быть инициативной стороной. В какой-то момент развития нашего общества мы дойдем до того, что это будут не власть и не бизнес, а инициативный гражданин, комьюнити».

Тимур Абдуллаев, руководитель ООО «Архитектурная группа «Ин.Форм»:

«Я бы разделил проблему и выделил систему общественных пространств внутри города и плотность застройки.

Что касается парков: длительно существовала система парков, которая была спланирована по давно действующим нормативам и генплану. Сейчас развиваются новые огромные пространства, которые на генпланах в таком виде, конечно, не присутствовали. Они нуждаются в парковой составляющей. Крупные компании-застройщики так или иначе этот вопрос сейчас рассматривают. Есть пример компании РСГ-Академическое, которая строит парк в 90 гектар, эти земли, которые в дальнейшем передаются в управление городу. Это маркетинговая история, которая влияет на качество жизни в районе, на продажную историю. И это прямая заинтересованность.

Вопрос о межквартальных скверах – вопрос среднего масштаба девелоперских проектов, когда на уровне работы с жилой единицей в современных урбанистических трендах требуется разделение систем частных и дворовых пространств. Не нужно впихивать во дворы спортивные площадки и прочее. Но нужно понимать, что все эти территории попадают в границы землеотвода девелоперской компании, и они посчитаны в плотности застройки по нормативам на то количество жителей, которым они будут принадлежать.

Про нормативы. Я, как практикующий архитектор, как специалист, который сейчас работает с огромными проектами комплексного развития, могу вам сказать, что наши нормативы проектирования позволяют достигать очень высокой плотности. У нас бытует мнение, что наши города крайне низкоплотные и, соответственно, их нужно уплотнять, уплотнять и уплотнять. Если посмотреть на город в целом – город низкоплотен в силу исторического развития. В нем есть много срединных зон, где дистрофирована застройка. Но если вы посмотрите на новые городские районы, которые развиваются по современным проектам, то плотность их многократно превышает плотность их европейских аналогов.

Все эти вопросы нужно разделить, и тогда станет проще на них отвечать».

Наталья Трунова, вице-президент, руководитель направления «Пространственное развитие» Центра стратегических разработок, председатель Экспертного совета РГУД по развитию общественных пространств:
 
«Чтобы сложилось правильное впечатление, нужно сказать, что не девелоперы являются основными концессионерами по отношению к паркам, не строители жилья. Скоро этого не будет!

Если мы будем продолжать строить эти прекрасные жилые массивы – весь народ будет бежать. Почему они должны жить в этих высокоплотных и не всегда интересных районах? Ключевыми инвесторами в парки являются не концессионеры, а те, кто связан с бизнесом в сфере здоровья, индустрии спорта, с гостиничным бизнесом, индустрии развлечений. Если мы говорим про комплексную ситуацию в Екатеринбурге, то нужно смотреть, какие функции городу нужны, и где искать тех девелоперов, «развивателей», которые сюда придут с проектами, в том числе и парковыми».

На Рождественском саммите в Екатеринбурге выступил специальный гость – Евгений Тесля, генеральный директор EST GROUP, председатель комитета РГУД по энергоэффективности и устойчивому развитию.

Евгений Тесля рассказал о современных инструментах снижения энергозатрат бизнес-центра и создании комфорта для его сотрудников, о таком международном инструменте снижения эксплуатационных затрат на этапах проектирования и реконструкции зданий, как математическое энергомоделирование и моделирование микроклимата.

Марк Сартан, генеральный директор Центра разработки образовательных систем «Умная школа» (Москва), презентовал на Саммите исследование «Как школа развивает территорию и повышает капитализацию застройки», где были представлены показательные кейсы из российской и зарубежной практики; основные принципы современной организации школьного пространства. Основной тезис состоял в том, что школа становится не просто местом, где дети получают образование, и не обременением для застройщика, а полноценным драйвером развития территорий. Но для этого она должна проектироваться в соответствии с современными психолого-педагогическими требованиями. Школа может служить сильным инструментом продаж, улучшать безопасность в микрорайоне, повышать лояльность жителей к территории и даже развивать региональный бренд.

В работе саммите приняли участие руководители профобъединений и бизнеса, работающие в сфере недвижимости: директор Союза предприятий Стройиндустрии Свердловской области Юрий Николаевич Чумерин, генеральный директор Союза строителей Свердловской области (Объединение работодателей) Виталий Николаевич Падчин, Исполнительный вице-президент РГР Рустем Дамирович Галеев, полномочный представитель РГУД в г.Екатеринбурге и Свердловской области, Вице-президент Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей Андрей Борисович Бриль. Они рассказали о текущих проблемах профобъединений и о планах на будущий год.

На саммите подведены итоги и награждение победителей конкурса журналистов «ГУД MEDIA AWARDS Екатеринбург-2018», конкурса для журналистов, пишущих о недвижимости.
  • Лучшая статья в разделе «коммерческая недвижимость»: Екатерина Турдакина, Just Media.Материал «Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга стабилизировался. Для развития ему не хватает роста доходов населения»
  • Лучшая статья в разделе «жилая недвижимость».: Андрей Губанов, METR TV. Материал «Кого сделает беднее новая долевка? Разбираем по пунктам поправки в закон, вступающие в силу 1 июля»
  • Лучшая статья в разделе «свободная тема» о недвижимости: Александра Новикова, The Village. Материал «Я живу в первой "сталинке” Свердловска»
  • Лучший ТВ сюжет по теме «жилая недвижимость»: Ксения Момот, ТК «Россия 1» , программа «Местное время». Сценарии комфортной жизни. Как функциональное моделирование среды меняет качество проектирования новостроек.
Поздравляем победителей!

Все новости

Партнёры саммита

Информационные партнёры